1. Czy właściciele nieruchomości znów mają szansę na odszkodowanie?
Wielu właścicieli nieruchomości przez lata słyszało tą samą odpowiedź od przedsiębiorców przesyłowych: skoro słup energetyczny, podziemne rurociągi oraz kable są posadowione na gruncie działki od kilkudziesięciu lat, nie ma już możliwości dochodzenia odszkodowania ani wynagrodzenia za korzystanie z gruntu z uwagi na zasiedzenie.
Sytuacja ta uległa jednak całkowitej zmianie. Wszystko za sprawą przełomowego wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 02 grudnia 2025 roku w sprawie P 10/16, który zakwestionował dotychczasowe podejście do zasiedzenia służebności przesyłu. Trybunał orzekł, iż doliczanie do czasu zasiedzenia okresu sprzed 3 sierpnia 2008 r., a więc okresu przed wejściem w życie art. 3051-3054 ustawy – Kodeks cywilny, w drodze zasiedzenia służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu, są niezgodne z art. 21 ust. 1, art. 64 ust. 2 i 3 w związku z art. 31 ust. 3 oraz art. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.
Nie oznacza to oczywiście automatycznej wygranej każdego właściciela działki. Oznacza natomiast, że argument zasiedzenia, który przez lata stanowił najskuteczniejszą linię obrony przedsiębiorstw przesyłowych, przestał być tak oczywisty jak wcześniej. To właśnie dlatego w 2026 roku obserwujemy wyraźny wzrost zainteresowania sprawami dotyczącymi słupów energetycznych i innych urządzeń przesyłowych.
2. Od czego zacząć analizę swojej sprawy?
W pierwszej kolejności należy przeanalizować księgę wieczystą nieruchomości. Następnie warto zwrócić się do przedsiębiorcy przesyłowego o przedstawienie dokumentów potwierdzających podstawę korzystania z nieruchomości.
W praktyce najczęściej żąda się:
- wskazania daty budowy urządzeń,
- wskazania daty posadowienia słupów, czy umieszczenia pod gruntem rurociągów lub kabli,
- określenia właściciela urządzeń oraz jego poprzedników prawnych,
- przedstawienia umów lub zgód właścicieli nieruchomości,
- przedstawienia decyzji administracyjnych,
- wskazania, czy przedsiębiorca powołuje się na zasiedzenie,
- informacji o możliwości ustanowienia odpłatnej służebności przesyłu.
Dopiero po uzyskaniu tych informacji można realnie ocenić szanse powodzenia sprawy.
3. Jakich roszczeń może dochodzić właściciel nieruchomości?
Zakres możliwych roszczeń zależy od konkretnego stanu faktycznego. W praktyce najczęściej analizowane są:
Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu
Jest to jednorazowe świadczenie wypłacane właścicielowi nieruchomości w zamian za uregulowanie zasad korzystania z gruntu przez przedsiębiorstwo przesyłowe.
Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości
W określonych sytuacjach możliwe jest dochodzenie wynagrodzenia za okres, w którym przedsiębiorca korzystał z nieruchomości bez odpowiedniego tytułu prawnego.
Roszczenia związane ze spadkiem wartości nieruchomości
Urządzenia przesyłowe mogą wpływać na atrakcyjność nieruchomości oraz ograniczać możliwość jej zagospodarowania. W niektórych przypadkach stanowi to dodatkowy element analizy przy ustalaniu wysokości należnego świadczenia.
Roszczenie o przesunięcie linii energetycznej
W praktyce jest to najbardziej niekorzystne rozwiązanie dla przedsiębiorcy energetycznego z uwagi na wysokie koszty takiego rozwiązania. Niemniej jednak jest to także jedna z opcji jakich może domagać się właściciel gruntu.
4. Od czego zależy wysokość odszkodowania lub wynagrodzenia?
To jedno z najczęściej zadawanych pytań. Nie istnieje jeden uniwersalny wzór pozwalający określić wysokość należnej rekompensaty. Każda nieruchomość jest oceniana indywidualnie, zwykle przy udziale rzeczoznawcy majątkowego. Znaczenie mają między innymi:
- wartość rynkowa nieruchomości,
- przeznaczenie gruntu,
- powierzchnia faktycznie zajęta przez urządzenia,
- szerokość pasa eksploatacyjnego,
- ograniczenia w zabudowie,
- możliwość realizacji inwestycji budowlanych,
- wpływ urządzeń na wartość nieruchomości,
- lokalne stawki dzierżawne,
- rodzaj infrastruktury przesyłowej.
Istotne znaczenie ma również rodzaj linii energetycznej. Inaczej oceniana będzie sytuacja związana z linią niskiego napięcia, inaczej z linią średniego napięcia, a jeszcze inaczej z linią wysokiego napięcia, która może powodować znacznie większe ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości. Podobnie wygląda kwestia lokalizacji. Jeżeli urządzenie znajduje się przy granicy działki, wpływ na możliwość zagospodarowania nieruchomości może być ograniczony. Zupełnie inaczej oceniana jest sytuacja, gdy słup stoi w centralnej części działki i uniemożliwia jej racjonalne wykorzystanie.
5. Podsumowanie
Jeszcze niedawno właściciele działek ze słupami energetycznymi często słyszeli, że ich sprawa jest beznadziejna z uwagi na zasiedzenie. Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 02 grudnia 2025 roku P 10/16 istotnie zmienił jednak sytuację prawną i sprawił, że wiele osób ponownie zaczęło analizować możliwość dochodzenia swoich praw.
Jeżeli na Twojej działce znajdują się słupy energetyczne, rurociągi, kable, linie przesyłowe lub inne urządzenia należące do przedsiębiorstwa przesyłowego, warto zweryfikować stan prawny nieruchomości i sprawdzić, czy przedsiębiorca rzeczywiście posiada skuteczną podstawę do korzystania z gruntu.
Dopiero po przeprowadzeniu takiej analizy można rzetelnie ocenić, czy istnieją podstawy do dochodzenia wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości lub innych roszczeń związanych z ograniczeniem prawa własności.
Napisz lub zadzwoń, a Kancelaria pomoże Ci kompleksowo przeanalizować Twoją sprawę
+48 515 354 650
